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Was kann ein Immobilienkäufer tun, wenn der Verkäufer eine aufschiebende Bedingung nicht herbeiführt?

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Transaktionsrecht. Ob aufschiebende Bedingungen eintreten, die in einer Transaktion vereinbart sind, kann oft nur der Verkäufer beeinflussen.

Denn er kontrolliert die Immobilie und ihre rechtlichen Verhältnisse. Doch der Käufer muss es sich nicht gefallen lassen, wenn ein Verkäufer den Vertrag platzen lässt, indem er sich nicht um den Eintritt der aufschiebenden Bedingungen kümmert. Die Bedingung ist dann häufig so zu behandeln, als wäre sie eingetreten - die Transaktion bleibt wirksam.

Aufschiebende Bedingungen können so gestaltet sein, dass sie quasi von alleine eintreten. Dann stellt sich die Frage, welche Konsequenzen es hat, wenn der Verkäufer ihren Eintritt sabotiert. Entscheidend ist, ob es illoyal gegenüber dem Käufer war, den Eintritt der Bedingung zu blockieren. Ist das der Fall, ist die Sache klar: Die Bedingung ist so anzusehen, als wäre sie eingetreten. Der Verkäufer, der eventuell sogar gezielt von der Transaktion Abstand nehmen wollte, muss sich damit abfinden, dass der Vertrag greift.

Eine aufschiebende Bedingung kann aber auch so aussehen, dass eine Seite, häufig der Verkäufer, etwas dafür tun muss, dass die Bedingung zustande kommt. Wenn der Verkäufer stattdessen gar nichts tut, ist die Frage: Konnte der Käufer vom Verkäufer erwarten, dass er die aufschiebende Bedingung herbeiführt, und wäre das ihm auch möglich gewesen? Falls ja, gilt die Bedingung als eingetreten.

Schützen kann sich der Käufer in dieser Situation per einstweiliger Verfügung, mit der er durchsetzt, dass eine Auflassungsvormerkung ins Grundbuch eingetragen wird. Dass die einstweilige Verfügung notwendig ist, wird durch die Gerichte zugunsten des Käufers vermutet.

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