El proyecto de ley por el derecho a la vivienda y su indeseado efecto boomerang
Este Proyecto de Ley, no exento de polémicas, por las medidas que incorpora y por la tensión que se ha generado con las Comunidades Autónomas -que ostentan la competencia exclusiva en materia de vivienda-, persigue garantizar el derecho constitucional a acceder a una vivienda digna y adecuada y a su disfrute, mediante una regulación homogénea de los aspectos esenciales de las políticas de vivienda, sobre la base de diversos títulos competenciales del Estado.
La presente es un resumen de los aspectos principales del Proyecto de Ley, en la doble vertiente que el propio preámbulo indica. De un lado, en la vertiente jurídico-pública, mediante el establecimiento de políticas públicas que incidan directamente en la consecución del objetivo ampliar el parque público de viviendas, y de otro, en la vertiente jurídico-privada, mediante la introducción de medidas en las operaciones de compraventa y en los contratos de arrendamiento.
1. Políticas públicas para cumplir el objetivo de la política de vivienda.
En la vertiente jurídico-pública mediante el establecimiento de políticas públicas, el Proyecto de Ley fija una serie de políticas públicas para cumplir con los objetivos de la política de vivienda que luego deberán ser recogidas en las legislaciones autonómicas y los planes urbanísticos.
1.1. Blindaje de los parques públicos de vivienda.
El Proyecto de Ley establece que el régimen de protección de las viviendas protegidas ubicadas en suelos destinados a vivienda protegida sea permanente. Si se localizan en otro tipo de suelo, la normativa autonómica podrá descalificar las viviendas por causa justificada o fijar un plazo de calificación (como mínimo de treinta años), debiendo devolverse las ayudas percibidas en caso de enajenación de las viviendas con posterioridad a su descalificación.
La venta o alquiler de las viviendas sujetas al régimen de protección pública, solo podrá otorgarse en favor de personas que cumplan con los requisitos previstos en la normativa correspondiente para acceder a vivienda protegida.
1.2. Reserva de suelo.
El Proyecto de Ley prevé un incremento de la reserva de suelo para vivienda protegida en dos supuestos: (1) en el suelo rural que vaya a ser incluido en actuaciones de nueva urbanización se pasa del 30% al 40%; y (2) en el suelo urbanizado que deba someterse a actuaciones de reforma o renovación de la urbanización se pasa del 10% al 20%.
2. Medidas en las operaciones privadas de compraventa y arrendamientos de viviendas.
2.1. El derecho a la información y la regulación del ejercicio del administrador de fincas.
En la vertiente jurídico-privada, la Ley busca dotar de mayor seguridad jurídica y transparencia a las transacciones inmobiliarias, destacándose las siguientes dos medidas:
Derecho a la información: Los interesados en la compra o alquiler de una vivienda, tienen derecho a que se les suministre toda la información (el artículo 31 fija la información mínima) sobre las características físicas y jurídicas de la vivienda, para una correcta toma de decisión, estableciéndose la correlativa obligación para los agentes intervinientes (promotores, propietarios, titulares de derechos reales, agentes inmobiliarios y administradores de fincas), y régimen de responsabilidad para el caso de incumplimiento.
Los administradores de fincas: La Disposición adicional sexta define y regula el ejercicio de la profesión, exigiendo la capacitación profesional requerida, el desarrollo de su actividad en base a unos principios de actuación y obligaciones, y la suscripción de un seguro de responsabilidad civil.
2.2. El gran tenedor y las zonas de mercado residencial tensionado.
Las medidas más relevantes se producen en el ámbito de los arrendamientos de vivienda, marcado por dos conceptos que modularán el régimen jurídico de los contratos:
En primer lugar, el denominado “gran tenedor”: La persona física o jurídica titular de más de diez (o más de cinco si así lo establece la Comunidad Autónoma) inmuebles urbanos de uso residencial o una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo en todo caso garajes y trasteros. El Proyecto de Ley establece para los mismos un régimen más restrictivo, con el supuesto objetivo de contener el precio de los alquileres.
El Proyecto de Ley deja en manos de las Comunidades Autónomas la decisión final sobre el número de viviendas del que se debe ser titular para ser calificado de “gran tenedor”, si de los 10 o los 5 inmuebles urbanos de uso residencial.
En segundo lugar, las “zonas tensionadas”: Son las zonas en la que se ha producido un incremento sostenido en los precios de los alquileres en los últimos años, provocando un esfuerzo financiero en los hogares, con la consecutiva pérdida de poder adquisitivo. La Ley redefine y facilita la declaración de “zona tensionada”, al establecerse que podrá declararse (corresponde a las CCAA o a los Municipios dicha declaración) como zona tensionada, un barrio, un municipio, o incluso una Comunidad Autónoma, si cumple uno de los siguientes requisitos: (i) que el precio medio de la vivienda supere el 30% de los ingresos medios de la zona; (ii) o, que su precio haya aumentado más de 3 puntos porcentuales el valor del IPC en los últimos cinco años. La declaración de “zona tensionada” se revisará cada 3 años
2.3. La regulación de los precios del alquiler y sus actualizaciones.
En dichas zonas tensionadas, -y esta es una de las medidas más polémicas de la Ley que ha llevado a muchos a afirmar que puede tener el efecto perverso de reducir la oferta de alquiler-, se regularán y toparán los precios de los alquileres, para las viviendas que ya estén en el mercado de alquiler y para las nuevas que se incorporen.
Estos topes se fijarán, para los pequeños propietarios, “mediante la indexación a la renta anterior en vigor”, mientras que, para los grandes tenedores, se hará mediante la aplicación del índice de contención de precios.
El Proyecto de Ley, con el mismo objetivo de atenuar los efectos que la subida del Índice de Precios al Consumo (IPC) pueda tener en el ámbito del arrendamiento de viviendas, crea un índice de referencia (que substituirla al IPC) para la actualización de la renta de los contratos. Así, la actualización se realizará:
- Para los contratos cuya renta deba ser actualizada durante este año 2023, se mantiene la limitación actualmente vigente de un máximo del 2%, (como la variación anual del Índice de Garantía de Competitividad, que publica el Instituto Nacional de Estadística cada mes y que está topado en el 2%), aplicable en todo caso para el supuesto de que el arrendador sea un gran tenedor. Si el arrendador no es un gran tenedor, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, y solo en ausencia de este nuevo pacto, se estará a la limitación del 2%.
- Para los contratos para los cuales se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia dentro del periodo comprendido entre el 1 de enero de 2024 y el 31 de diciembre de 2024, las actualizaciones de renta se limitan un máximo del 3%. Como en el caso anterior, si el arrendador es “gran tenedor” el incremento de la renta quedará sujeto a esta limitación, tanto si resulta de pacto entre las partes como si no lo hay, y si es un pequeño propietario, el incremento de la renta será el que resulte del nuevo pacto entre las partes, y solo en ausencia de este nuevo pacto, se estará a la limitación del 2%.
- Para los contratos para los cuales se cumpla la correspondiente anualidad de vigencia a partir de 2025, la actualización de la renta dejará de estar ligada al IPC, al encomendarse al Instituto Nacional de Estadística la definición, antes de la finalización del año 2024, de un nuevo índice de referencia, que pretende ser más estable, pero que todavía está por definir, lo que a nuestro juicio no hace más que generar incertidumbre y por lo tanto inseguridad jurídica.
2.4. Medidas en favor de los arrendatarios.
Si bien las partes podrán pactar que los gastos generales del inmueble y sus servicios sean a cargo del arrendatario, ello deberá siempre constar por escrito en el contrato, debiendo determinarse el importe anual de dichos gastos en el contrato, por lo que se prohíbe aumentar el precio del alquiler por la vía de nuevos gastos. Igualmente, se prohíbe que la comisión de las agencias de intermediación inmobiliaria corra a cargo del arrendatario, siendo el propietario de la vivienda, el obligado al pago de la misma.
También se establece una prórroga extraordinaria de un año por situaciones acreditadas de vulnerabilidad social o económica en los contratos de alquiler. Estas medidas, aplaudidas por los inquilinos, no hacen más que cargar a los propietarios con más costes, y puede llevar a que se produzca el efecto contrario al deseado: la reducción de la oferta inmobiliaria.
2.5. Medidas de protección a los colectivos vulnerables en los desahucios.
El Proyecto de Ley prohíbe los desahucios sin fecha y hora predeterminada para llevarlos a cabo y se incluyen nuevas prórrogas en los procedimientos de lanzamiento, que aplazarán los procesos más de dos años. Esto también genera una gran incertidumbre para los propietarios, que puede llevar a estos a no poner en el mercado sus viviendas para no asumir futuras penalizaciones.
Se prevé un sistema de Arbitraje para intentar que propietario e inquilino lleguen a un acuerdo, habilitando a las CCAA para que estas puedan crear sistemas de mediación para la resolución de conflictos y también para que puedan prever soluciones habitacionales a través de los Servicios Sociales, pudiendo acceder para ello, a los fondos de los planes estatales de vivienda.
2.6. Medidas fiscales.
El Proyecto de Ley también busca incentivar la puesta en el mercado de las viviendas vacías, mediante el establecimiento de incentivos fiscales, para los propietarios de viviendas:
- Los propietarios de viviendas situadas en zonas tensionadas, que la pongan en alquiler, tendrán una bonificación en el IRPF. Así, para todos los nuevos contratos de arrendamiento, obtendrá una reducción del 50% del beneficio neto en el IRPF, y este porcentaje podrá incrementarse hasta el 90%, en el caso de que se firmen nuevos contratos de arrendamiento de vivienda en zonas de mercado residencial tensionado, que contemplen una reducción de la renta de al menos el 5% sobre el contrato anterior.
- Con el objetivo de incentivar el alquiler, se establece que los Ayuntamientos podrán aplicar en el recibo del IBI, recargos de entre el 50% y el 150%, a los propietarios que mantengan viviendas vacías durante más de dos años, en función de la duración de la desocupación y del número de viviendas también desocupadas que sean del mismo titular en el término municipal.