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Rebus sic stantibus en alquiler: hitos jurisprudenciales y sentencias de primera instancia

En este artículo se analizan las sentencias sobre rebus sic stantibus en arrendamiento de locales comerciales tras la irrupción del Covid 19. Analizaremos las Sentencias de Juzgados de Primera Instancia (SJPI) que hemos conocido, y las Sentencias de Audiencias Provinciales (SAP) que se han publicado. Por último, realizaremos un breve apunte respecto de las sentencias de desahucio y/o reclamación de rentas.
 

No cabe duda que la Pandemia de la Covid-19 ha supuesto la proliferación de procedimientos judiciales en los que se ha invocado la cláusula rebus sic stantibus (en adelante “rebus”) a fin de modificar contratos de arrendamiento de locales de negocio.

Hasta la STS 333/2014, la rebus se había concedido de forma puntual y en casos muy extraordinarios. No obstante, a partir de 2014 adquirió a tenor de dicha sentencia “una configuración plenamente normalizada”.
Transcurridos dos años desde el inicio de la pandemia, empieza a haber un numero de sentencias suficiente para extraer algunas conclusiones.
Veámoslo:

Desde el inicio de la pandemia nos constan 14 SJPI favorables a arrendatarios (9 de centro comercial y 5 de AENA) y 10 en contra. Por cierto, de las 14 SJPI favorables 5 han sido dirigidas por los letrados firmantes de este artículo.

Sin tener en cuenta AENA, que a nuestro juicio es un caso especial, el periodo medio de rebaja del alquiler en las SJPI es de 1 año y 6 meses, si bien hay grandes diferencias entre juzgados sobre cuál debe ser el importe de la reducción.

Adicionalmente hay 2 SAP y ambas son favorables al arrendatario, si bien con alcance muy diverso, como veremos posteriormente.

Además, hay numerosas resoluciones de medidas cautelares que no hemos tenido en consideración porque no contienen pronunciamientos sobre el fondo.

A continuación, reseñamos todas las SJPI:

En cuanto a las SJPI favorables al arrendatario:
La primera sentencia (SJPI 20 de Barcelona de 8 de enero de 2021) estima totalmente la demanda y reduce en un 50% la renta con efectos desde el 1 de abril de 2020 hasta el 31 de marzo de 2021.
Resulta interesante el pronunciamiento que se realiza sobre la incidencia del RDL 15/2020 en el procedimiento, concluyendo que “la interpretación más adecuada de dicho RDL 15/2020 es que las consecuencias que fija no son excluyentes de otras modificaciones”. En este mismo sentido se pronuncian las SJPI 4 de Gandía de 1 de mayo de 2021, la SJPI 2 de Orihuela de 16 de diciembre de 2021 y la SAP de Badajoz de 30 de diciembre de 2021, a las que nos referiremos más adelante.

La mencionada SJPI 4 de Gandía es la primera que se refiere a un centro comercial. El actor solicitaba anular las rentas devengadas durante el cierre del local por imperativo legal y posteriormente reducir renta y gastos proporcionalmente a la caída de las ventas.

El Juzgador, aplicando la rebus, acuerda reducir la renta y los gastos en un 35,69% (pese a que la caída de ventas era de un 51%) desde el 14 de marzo de 2020 al 9 de mayo de 2021, y la adopción de ulteriores medidas en caso de perdurar las restricciones.

Toma como referencia el mismo periodo la SJPI 39 de Madrid de 19 de enero de 2022, si bien, la reducción acordada es del 50% durante el periodo de cierre y del 30% desde la reapertura hasta el 9 de mayo de 2021.
Es de destacar el F.J 5º de dicha sentencia que dice que la existencia de un sistema mixto de renta (fijo y variable sobre las ventas del arrendatario) no atribuye a éste la obligación de soportar el riesgo imprevisible de la pandemia pues “la asignación de riesgos que se desprende de su lectura tendrá que entenderse, como ya se ha dicho, respecto de aquellos riesgos del todo previsibles al momento de suscribir dicho contrato que no de los imprevisibles”.

Similares conclusiones alcanza la SJPI 20 de Madrid de 28 de julio de 2021, que acuerda reducir la renta “hasta que se declare el fin de la pandemia”.

Por contra, en otros casos únicamente se ha reducido la renta en el periodo en que el local debió permanecer cerrado como la SJPI 5 de Huelva de 25 de mayo de 2021.

Otra de las resoluciones relevantes es la SJPI 8 de Murcia de 1 de septiembre de 2021. El Juez, en este caso, estima la supresión de la renta mínima garantizada por una renta variable, acordando una carencia de la renta y gastos si se diese un rebrote de Covid y eliminando la cláusula de duración de obligado cumplimiento establecida en el contrato. El alcance de dichas medidas abarcaba hasta el 31 de diciembre de 2021.

En esta misma línea la SJPI 1 de Leganés de 13 de septiembre de 2021. La Magistrada-Juez reconoce que es innegable que la crisis sanitaria ha supuesto una crisis económica que ha afectado especialmente a la hostelería (sector de actividad de la actora), considerando que este es un “hecho de notoriedad general y absoluta” y que “en tanto en cuanto se mantengan las restricciones, se limita la explotación del local en las condiciones en las que se suscribió el contrato de arrendamiento y que fueron tenidas en cuenta, entre otros aspectos, para determinar el precio de la renta mensual…”
 
Igualmente se destaca la SJPI 2 de Orihuela de 16 de diciembre de 2021, que también estima parcialmente la demanda de un arrendatario de un centro comercial. La particularidad de este pronunciamiento radica en que la actora se encontraba en mora desde enero de 2020 y había sufrido un descenso progresivo en las ventas iniciado en 2019.

Respecto a la situación de mora, determina el Juzgador que “no permite concluir sin más una actitud contraria a la mala fe contractual del actor que le impide la invocación de dicha cláusula” ni “que el actor haya adoptado una actitud totalmente pasiva o de impago, puesto que constan las ofertas de la actora para reducir el importe de las rentas efectuadas antes de la interposición de la demanda”. En el mismo sentido, la SAP de Badajoz de 30 de diciembre de 2021.

Y sobre la caída de ventas iniciada en 2019, determina que es innegable que “la temporada 2020 ha quedado profundamente afectada en el nivel de ventas” tanto por la prohibición de apertura como por el resto de las restricciones acordadas, “sin que la disminución de ventas que tuvo el local de agosto de 2019 a marzo de 2020 sea comparable con la sufrida en la pandemia.”

El fallo reduce la renta en un 75% durante los meses de abril, mayo y junio de 2020, en un 50% desde julio de 2020 a julio de 2021 y en un 25% desde agosto de 2021 hasta diciembre de 2022.

Por último, y en relación con las sentencias de primera instancia, nos referimos a la SJPI 33 de Madrid de 19 de enero de 2022 que, por aplicación de la rebus reduce la renta en un 50% durante el primer Estado de alarma y, desde su alzamiento hasta al 30 de junio de 2021, acuerda el ajuste mensual de la renta en función la reducción mensual de los ingresos comparados con la media obtenida en los 5 años anteriores a la Pandemia.

Entiende la Juzgadora que no existe duda sobre la aplicabilidad de la citada figura, especialmente en el sector de la hostelería al ser el más afectado por la Pandemia. Asimismo, apunta que, aunque en cierto periodo la arrendataria pudiese ejercer la actividad, los ingresos generados se vieron muy mermados, por lo que, el pago de la renta convenida era excesivamente oneroso para ésta.

Mención especial merecen las sentencias contra AENA relacionadas con arrendamientos de locales en aeropuertos, ya que el descenso de pasajeros respecto de 2019 fue una media de -72,4% en 2020 y del -56% en 2021.

En este ámbito, se han dictado 5 sentencias: la SJPI 5 de Palma de Mallorca de 1 de julio de 2021, la SJPI 62 de Madrid de 7 de julio de 2021, la SJPI 4 de Palma de Mallorca de 30 de julio de 2021, la SJPI 4 de Santiago de Compostela de 2 de septiembre de 2021 y la SJPI 21 de Palma de Mallorca de 19 de noviembre de 2021. Todas ellas tienen un denominador común: estiman las peticiones de los arrendatarios y adaptan la renta mínima anual garantizada al flujo de pasajeros del aeropuerto comparado con el de 2019 con ligeras variaciones. 

En este sentido hay que tener en cuenta que el pasado 1 de octubre de 2021 se aprobó la Ley 13/2021, que reequilibra los contratos de arrendamiento de restaurantes y comercio minorista suscritos con AENA. Esta ley determina que es inexigible la renta devengada durante el primer Estado de alarma, y acuerda su reducción a partir del 21 de junio de 2020 conforme al descenso de pasajeros de cada aeropuerto respecto a 2019. De ahí que sea previsible que todas las sentencias de AENA (y tal vez las de centro comercial) acaben siguiendo el indicado criterio legal.

En cuanto a las SJPI desfavorables al arrendatario:
Las sentencias desestimatorias suelen fundamentarse en: (i) el hecho de que el contrato contenga un sistema de distribución de riesgos que asigne al arrendatario el riesgo del devenir del negocio (SJPI 7 Elche de 26 de octubre de 2021, SJPI 3 Almería de 22 de octubre de 2021 o SJPI 5 Denia de 3 de diciembre) (ii) que no quede suficientemente acreditado que la situación económica de pérdidas o descenso en las ventas traiga única causa en la Pandemia (SJPI 7 Alcorcón de 5 de mayo de 2021, SJPI 4 de Palma de Mallorca de 12 de mayo de 2021, SJPI 1 Sant Boi de Llobregat de 18 de octubre de 2021), (iii) porque la aplicación del mecanismo legal de corrección del desequilibrio contractual (en virtud de los RDL 15/2020 y RDL 35/2020) haga innecesaria la cláusula rebus sic stantibus (SJPI 6 Alcorcón de 4 de mayo de 2020 o SJPI 5 de Denia de 3 de diciembre de 2021) o, (iv) porque la mora del arrendatario impidiese apreciar su buena fe o proactividad para cumplir, al menos parcialmente, con sus obligaciones (SJPI 4 A Coruña de 4 de junio de 2021 o SJPI 11 A Coruña de 9 de junio de 2021).

En cuanto a sentencias de Audiencia Provincial:
La SAP de Álava de 30 de junio de 2021 ratifica la reducción del 50% de la renta en los periodos en que el local estuvo cerrado al público y del 25% cuando existieren limitaciones de horarios y/o aforo.
Sin embargo, la SAP de Badajoz de 30 de diciembre de 2021 revoca la sentencia de primera instancia y declara la reducción del 50% de la renta durante dos meses (del 14-03-20 al 21-05-20) de la que destaca el F.J. 5º en el que se analiza la cláusula rebus y su “renacimiento” por la crisis sanitaria. Sobre la imprevisibilidad del cambio de circunstancias, muy tajantemente, indica que: “la última sentencia dictada por el Tribunal Supremo en esta materia […] sigue un criterio más restrictivo para aplicar la cláusula; probablemente porque, en ese justo momento, nadie podía imaginar el actual escenario de ciencia ficción que estamos sufriendo. Una pesadilla hecha realidad.”

En cuanto a las sentencias de desahucio y/o de reclamación de rentas.
Los procedimientos en los que únicamente se ejercita la acción de desahucio revisten naturaleza sumaria mientras que aquellos en los que se ejercite la acción de reclamación de rentas, de forma acumulada o no, revisten naturaleza mixta o plenaria (SAP Valencia de 30 de octubre de 2019 o AAP Barcelona de 14 de octubre de 2016 y 15 de julio de 2021, entre otras).

Esta diferencia es decisiva para determinar la posibilidad de alegar la cláusula rebus como motivo de oposición al desahucio, aunque hay disparidad de criterios.

No entran a analizar la rebus las sentencias de SJPI 37 Barcelona 21 de diciembre de 2020, SAP Barcelona de 5 de mayo de 2021, SJPI 7 de Zaragoza de 26 de abril de 2021, SJPI 13 A Coruña 05 de julio de 2021, SAP Santa Cruz de Tenerife de 14 de julio de 2021, SJPI 43 de Madrid de 5 de octubre de 2021, o la SJPI 7 Palma de Mallorca de 29 de octubre de 2021. A veces, el Juzgador ni se pronuncia al respecto (SJPI 2 de Gandía de 15 de enero de 2021, SJPI 1 Vélez-Málaga de 10 de mayo de 2021 o SJPI 8 Almería de 13 de diciembre de 2021).

En un solo caso que conozcamos (SJPI 2 de Cáceres de 11 de agosto de 2020) se ha estimado la oposición basada en la cláusula rebus y se ha reducido la renta a pagar. En otros casos, como por ejemplo la SAP Madrid de 16 de septiembre de 2021, SAP Pontevedra 24 de febrero de 2021 la SJPI 7 de Alcorcón de 23 de julio de 2021 o la SJPI 5 Pamplona de 10 de octubre de 2021 se ha analizado la rebus, pero se ha desestimado.

De las resoluciones dictadas hasta la fecha se concluye que, aunque la balanza parece inclinarse a favor de los arrendatarios, los tribunales consideran que la crisis no afecta solo a una de las partes contratantes y, por tanto, son cautelosos al aplicar la rebus.

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