Real Decreto-Ley 15/2020: medidas relativas a los arrendamientos para uso distinto del de vivienda

Nos despertábamos ayer, día 22 de abril de 2020, con un nuevo Real Decreto-Ley publicado en el BOE, y ello tras casi seis semanas desde que se declarase por el Gobierno el estado de alarma (mediante Real Decreto 463/2020, cuyo artículo 10 decretaba el cierre de locales y establecimientos comerciales, con determinadas excepciones). Se trata del Real Decreto-Ley 15/2020, que, entre otras materias, acuerda medidas para reducir los costes de pymes y autónomos en relación con los arrendamientos para uso distinto del de vivienda.

1. Ámbito de aplicación

Las medidas acordadas se refieren a los contratos regulados en el artículo 3 de la Ley de Arrendamientos Urbanos, los arrendamientos para uso distinto de vivienda, esto es, aquellos que recaen sobre una edificación cuyo destino no es el de vivienda permanente del arrendatario. Afecta, por lo tanto, en lo que aquí nos interesa, a arrendamientos celebrados para ejercerse en la finca arrendada una actividad industrial, comercial, artesanal, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente.

2. Medidas que se prevén

2.1 Arrendamientos en los que el arrendador es una empresa pública o un gran tenedor (se entiende como “gran tenedor” aquella persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos, y no se incluyen garajes, trasteros o superficies de más de 1.500 metros cuadrados).

• En estos casos, el arrendatario puede solicitar al arrendador una moratoria en el pago de la renta.
• Se debe solicitar en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto (entra en vigor mañana día 23 de abril).
• El arrendador está obligado a aceptar la moratoria, a no ser que exista otro acuerdo al respecto (por ejemplo, ya exista un acuerdo de reducción de rentas o incluso de suspensión).
• La moratoria implica que queden aplazadas las rentas. Es decir, las rentas deberán pagarse igualmente, sólo que su pago no será exigible durante el periodo que dura la moratoria, sino que su pago quedará aplazado sin devengo de intereses ni penalización
• La moratoria aplica de forma automática y dura todo el periodo en que se prolongue el estado de alarma y sus prórrogas, e incluso más allá si se considerase insuficiente en relación con el impacto del COVID-19. Se establece sin embargo un límite máximo de cuatro meses de duración de la moratoria.
• El aplazamiento consiste en que aquellas rentas afectadas por la moratoria se podrán pagar de forma fraccionada durante dos años desde el momento en que se supere el estado de alarma y sus prórrogas, o a partir de los cuatro meses fijados como límite temporal, siempre dentro del plazo de vigencia del contrato de arrendamiento.

 2.2 Contratos de arrendamiento para uso distinto de vivienda cuyo arrendador no es empresa pública ni gran tenedor

• El arrendatario podrá solicitar un “aplazamiento temporal y extraordinario” en el pago de la renta, siempre que las partes no hubiesen acordado otras medidas (por ejemplo, que ya hubiesen acordado una reducción o suspensión).
• Ello deberá solicitarse por el arrendatario en el plazo de un mes desde la entrada en vigor del Real Decreto-Ley (entra en vigor mañana día 23 de abril).
• Se prevé que, a los efectos del acuerdo alcanzado entre arrendador y arrendatario respecto del aplazamiento de rentas, pueda hacerse uso de la fianza depositada por el arrendatario (se refiere a la fianza prevista en la Ley de Arrendamientos Urbanos, de dos mensualidades de renta), y en ese caso el arrendatario dispondrá de un año desde el acuerdo (o, hasta que el contrato de arrendamiento deje de estar vigente, si ello se produjese antes del año antes referido) para reponer esa garantía.
• No establece que el arrendador tenga obligación de aceptar la solicitud del arrendatario, ni tampoco se establece a qué rentas afecta dicho aplazamiento, ni durante cuánto tiempo podría en su caso aplazase el pago de las mismas, ni si pueden aplicarse intereses a dicho aplazamiento.

3. Quienes pueden solicitar las medidas

3.1 Autónomos, si cumplen los siguientes requisitos:

a) Deben estar dados de alta como tales a fecha de declaración del estado de alarma (14 de marzo de 2020);

b) Es necesario que su actividad haya quedado suspendida, o se haya producido una reducción en su facturación de al menos un 75% en el mes natural anterior al mes en que solicita el aplazamiento, tomando como referencia la facturación media mensual del trimestre del año anterior al que pertenece dicho mes.

3.2 Pymes, si cumplen los siguientes requisitos:

a) Durante dos ejercicios consecutivos reúnan a fecha de cierre dos de las tres circunstancias siguientes: i) Que el total de las partidas del activo no supere los cuatro millones de euros; ii) Que el importe neto de su cifra anual de negocios no supere los ocho millones de euros; iii) Que el número medio de trabajadores empleados durante el ejercicio no sea superior a cincuenta.

b) Que su actividad haya quedado suspendida o su facturación del mes natural anterior al que se solicita el aplazamiento, reducida al menos en un 75 %, tomando como referencia facturación media mensual del trimestre del año anterior al que pertenece dicho mes.

3.3 Acreditación

Los requisitos anteriores deben acreditarse por parte de los arrendatarios autónomos y pymes:

• En cuanto a la suspensión de la actividad, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el arrendatario.
• En cuanto a la reducción de facturación antes referida, mediante declaración responsable del arrendatario sobre la reducción de actividad en base a información contable y de ingresos y gastos, y únicamente si así lo solicita el arrendador, deberá mostrarle sus libros contables.

4. Consideración Final

Las medidas previstas en el Real Decreto-Ley 15/2020 son medidas de urgencia que adopta el Gobierno, y que pretenden dotar de instrumentos a los arrendatarios para, de algún modo, reducir la carga que en estos momentos están soportando, arrendatarios que o bien han tenido que cerrar los locales o establecimientos en los que ejercían su actividad, o que han visto su facturación reducida sustancialmente como consecuencia de la actual crisis sanitaria.

De dichas medidas, sin embargo, no pueden beneficiarse todos los arrendatarios que se están viendo gravemente perjudicados por la situación extraordinaria que estamos afrontado. Y, a mayor abundamiento, en muchos casos estas medidas serán claramente insuficientes para aquellos arrendatarios que, aun acogiéndose a las mismas, seguirán soportando una carga excesivamente onerosa en atención a las circunstancias concurrentes.