El cumplimiento de los deberes de información previa y de entrega de documentación necesaria en los contratos de compraventa inmobiliaria
La industria de la construcción en nuestro país, desde 1985, había experimentado una notable expansión, también conocida como burbuja inmobiliaria.
La sesgada información económica de la que se disponía en aquel entonces generó expectativas irreales de revalorización, aumento de precios y sobreoferta.
El fenómeno español se caracterizó por el aumento notable de viviendas construidas, el crecimiento sin precedentes de la deuda hipotecaria, el incremento de la importancia de la construcción en el PIB y, sobre todo, en el fomento del empleo que, como contrapartida, situó los precios de la vivienda muy superiores al IPC y, finalmente, en 2008, se desencadenó la crisis inmobiliaria.
Desde entonces, las entidades bancarias endurecieron los criterios para conceder préstamos que tuviesen por objeto financiar obras de construcción y, en muchos casos, se optó por comercializar los proyectos antes de la obtención de la licencia de obras, comprometiendo su duración y viabilidad.
En atención a lo anterior, el cumplimiento del deber de facilitar la información y documentación prevista en el contrato de compraventa de inmuebles suscritos sobre plano, así como su contenido, cobra una especial importancia.
La normativa catalana realiza dos distinciones, en relación con el contenido de los mencionados contratos.
En primer lugar, de producirse la venta previa a la obtención de la licencia -opción que se contempla para locales y no para viviendas-, deberán detallarse las características, condiciones de la obra, los plazos de inicio y fin de la construcción y la calidad de los materiales empleados.
En cualquier caso, el plazo para su obtención no puede ser superior a dos años y el de construcción no puede superar los diez años desde la conclusión del contrato o desde la obtención de la referida licencia (vid. art. 621-52 CCCat).
De producirse la venta con carácter posterior a licencia, deberá describirse el bien y la finca del mismo modo que se prevén en la escritura de división horizontal (vid. art. 621-51 CCCat).
Además, deberá fijarse el plazo final de la construcción que, como indicábamos anteriormente no puede ser superior a los diez años desde la obtención de la licencia y, en defecto de pacto, coincidirá con el que aparezca en la licencia.
La determinación de las calidades se determinará en el proyecto mediante el que se obtuvo licencia y en la publicidad que se haya hecho de la promoción, ya que la publicidad en los contractos de consumo forma parte del contrato y resulta contractualmente exigible (vid. art. 621-24 CCCat y, entre otras, la SSTS, de 12 de julio de 2012 y de 20 de noviembre de 2017).
La normativa estatal prevé, en el art. 7 de la Ley de Ordenación de la Edificación, la documentación de la obra ejecutada -que constituye el Libro del Edificio, que debe ser entregado a los usuarios finales-, en la Disposición Adicional Primera, la regulación sobre la percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción de viviendas, en el Decreto 67/2015, de 5 de mayo, el fomento del deber de conservación, mantenimiento y rehabilitación de edificios de viviendas, mediante las inspecciones técnicas y el libro del edificio y, finalmente, en los arts. 60 y ss. del Real Decreto Legislativo 1/2007, de 16 de noviembre, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley General para la Defensa de los Consumidores y Usuarios y otras leyes complementarias, la información previa al contrato.
Todo ello guarda una estrecha relación con el deber de información que adelantábamos.
La Ley 22/2010, de 20 de julio, del Código de Consumo de Cataluña, en el Capítulo III, regula el derecho a la protección de los intereses económicos y sociales. Concretamente, en el art. 123-3 y 123-4 se establece la información precontractual y contractual, respectivamente.
Posteriormente, en el Capítulo VI, relativo al derecho de la información, la educación y formación, establece, entre otras cuestiones esenciales, en la sección primera sobre la información de los bienes y servicios, la identificación (vid. art. 126-4), las características de los bienes (vid. art. 126-5), el precio y las condiciones de venta (vid. art. 126-6), las compensaciones e indemnizaciones (vid. art. 126-7) y la información sobre los sistemas de reclamación (vid. art. 126-9).
La regulación sectorial en materia de vivienda, la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, concretamente en el Capítulo VI, relativo a la transmisión y arrendamiento de vivienda, establece, en los arts. 62 a 65, cuestiones tan elementales como los principios contractuales en la transmisión y arrendamiento de viviendas, los requisitos para transmitir viviendas terminadas de nueva construcción o recibir cantidades a cuenta y, por último, la documentación que debe entregare a los adquirentes, en el que destacamos la distinción entre los actos y contratos de transmisión de viviendas nuevas y de segunda transmisión o sucesivas.
En las viviendas nuevas, los transmitentes deberán entregar a los adquirientes la siguiente documentación: (i) el plano de situación del edificio, (ii) el plano de la vivienda, con especificación de la superficie útil y de la construida, en caso de viviendas de nueva construcción, con las mediciones acreditadas por técnicos competentes y si existen anexos deben ser diferenciadas, (iii) la memoria de calidades, (iv) la cédula de habitabilidad, o la cédula de calificación definitiva en el caso de una vivienda de protección oficial, (v) el certificado de aptitud en el caso de que el edifico haya sido obligado a pasar por la inspección técnica del edificio, (vi) una nota simple informativa del Registro de la Propiedad actualizada, (vii) la documentación relativa a las garantías de la vivienda, con especificación de los garantes, los titulares de la garantía, los derechos de los titulares y el plazo de duración, (viii) la documentación relativa a la hipoteca, si se ha constituido, (ix) la escritura de declaración de obra nueva y división horizontal, y de los estatutos de la comunidad de propietarios, se ya han sido otorgados, en su caso, (x) la escritura de constitución de obra nueva y división horizontal, y de los estatutos de la comunidad de propietarios, si ya han sido otorgados, en su caso, (xi) la documentación necesaria para contratar los servicios y suministros de la vivienda y, finalmente, (xii) el certificado de gastos de la comunidad de propietarios.
Y, para el caso de viviendas de segunda transmisión o sucesivas, únicamente se precisará entregar parte de la antedicha documentación, entre la que destacamos: (i) la cédula de habitabilidad, o la cédula de calificación definitiva en el caos de una vivienda de protección oficial, (ii) el certificado de aptitud en el caso de que el edifico haya sido obligado a pasar por la inspección técnica del edificio, (iii) la documentación relativa a la hipoteca, si se ha constituido, (iv) la escritura de constitución de obra nueva y división horizontal, y de los estatutos de la comunidad de propietarios, si ya han sido otorgados, en su caso y, por último, (v) el certificado de gastos de la comunidad de propietarios.
A la anterior documentación, deberá adicionarse, en ambos casos, el certificado de eficiencia energética, de conformidad con el Real Decreto 390/2021, de 1 de junio, por el que se aprueba el procedimiento básico para la certificación de la eficiencia energética de los edificios.
En conclusión, el estricto cumplimiento de los citados deberes de facilitación de información y documentación para la suscripción de los contratos de compraventa que nos ocupan resultará esencial, así como el riguroso redactado de las cláusulas contractuales, con la finalidad de que, en ningún caso, se declaren abusivas, lo que garantiza una seguridad jurídica, tanto para los transmitentes como para los adquirentes.