La crisis económica y el "pinchazo"de la burbuja inmobiliaria han desembocado en la existencia de un importante "stock" de viviendas vacías, cuyos propietarios, ante la falta de garantías jurídicas y la avalancha de impagos, evitan ceder en alquiler. En España los alquileres representan en torno al 11%, en relación con el 40% de los países de nuestro entorno.
Es un hecho constatado que el alquiler facilita la elección de viviendas, adecuándolas a las diferentes necesidades del ciclo vital; propicia el aumento de la movilidad geográfica de los trabajadores; permite disminuir el endeudamiento de los hogares, y ofrece mayor flexibilidad ante vaivenes de ingresos en la unidad familiar. El legislador, conocedor de este contexto, ha buscado dinamizar el sector y por ello la razón de ser de la Ley 19/09 de Fomento del alquiler y la última, la Ley 37/11 de 10 de octubre de Medidas de Agilización Procesal.
El objetivo de las reformas es introducir mejoras en la legislación procesal que permitan agilizar los distintos procedimientos de desahucio, sin merma de las garantías para el arrendatario. Con este objetivo se crea un procedimiento híbrido (entre monitorio y verbal) para los desahucios y también para la reclamación de rentas pendientes, de modo que, si tras el requerimiento, el arrendatario no desaloja el inmueble, paga o formula oposición, se pasa directamente al lanzamiento, cuya fecha se comunica en el mismo requerimiento.
El sistema resultante no deja de plantear importantes dudas prácticas. Aún así, en este artículo nos centraremos tanto en resumir las principales características del proceso como en ayudar a plantear correctamente la solicitud de desahucio para evitar dilaciones innecesarias.
Podemos empezar con la cuantía. La Ley establece la obligación de fijar la cuantía en la demanda. En el caso de reclamar sólo el desahucio, el importe de la demanda equivaldrá a una anualidad de renta. En el caso de un precario, hay que atender al valor catastral de inmueble, y en el caso de desahucio más reclamación de rentas vencidas e impagadas, el importe será el de las rentas debidas. No obstante, en este último supuesto, es importante tener en cuenta la posibilidad de reclamar en la propia demanda las rentas de tramitación, es decir, las rentas que se generen desde la interposición de la solicitud de desahucio hasta la completa puesta a disposición del bien al arrendador.
Otro punto a tener en cuenta es la documentación a aportar con la demanda. Lógicamente se acompañará el contrato de arrendamiento y, en caso de impago, el documento que acredite la falta de pago (devolución de recibos etc...), pero conviene no olvidarse de aportar, en caso de haberse efectuado, el requerimiento fehaciente de pago o la acreditación de haberse enervado la acción con anterioridad. La Ley establece la imposibilidad de oposición del arrendatario, tanto si el propietario le había requerido fehacientemente (basta envío de un burofax, no es necesaria escritura pública) en el plazo de un mes anterior a la presentación de la demanda, como si con anterioridad se hubiera producido una enervación. Ello permitirá que el procedimiento se tramite como un monitorio, es decir, tras el requerimiento al arrendatario, el Secretario Judicial dictará un Decreto por el que acordará el desahucio.
En relación a este tema de la enervación, conviene mencionar que, según el nuevo redactado del artículo 440, 3 y 4 LEC, el plazo que el arrendatario tiene para pagar y enervar (si no lo ha hecho antes, o no hay requerimiento fehaciente previo), es de diez días desde el requerimiento judicial.
En cuanto al requerimiento y citación a practicar al arrendatario, será el del lugar establecido en el contrato de arrendamiento como domicilio para notificaciones. Si éste no fijase ninguno, valdrá el efectuado en la vivienda o local, y si en el mismo no se encontrara, bastaría publicar la cédula de citación en el tablón de anuncios de la Oficina Judicial. Esta cuestión no es baladí, ya que el tiempo invertido en conocer los paraderos de morosos desaparecidos no es nada desdeñable.
También es importante conocer no sólo al arrendatario firmante del contrato, sino también su situación familiar, toda vez que si éste como consecuencia de una situación de crisis familiar ha tenido que ceder el uso de la vivienda a su pareja, ésta deberá también ser parte en el procedimiento.
La Ley prevé la posibilidad de que el propietario condone toda o parte de la deuda. Esta opción vendría condicionada a que el arrendatario desaloje la vivienda y/o local en el plazo que el arrendador establezca en la solicitud, y que en ningún caso puede ser inferior a los 15 días siguientes a recibir el requerimiento judicial. En este caso, el arrendatario puede prestar su conformidad, o bien negarse. Si presta su conformidad, y la condonación es parcial, el procedimiento sólo seguirá en cuanto a la reclamación de las rentas no condonadas. Si se niega a desalojar en el plazo voluntario, se irá a lo que establezca el requerimiento judicial. En este sentido, a nuestro juicio, es importante que en la solicitud de desahucio se solicite señalamiento de día para el lanzamiento en caso de que el arrendatario no quiera cumplir con el desalojo en el período voluntario.
En el supuesto de que el contrato de arrendamiento se halle avalado por un tercero, hay que tener en cuenta que para que éste no pueda enervar el desahucio también se le debe requerir de pago fehaciente con un mes de antelación a la presentación de la demanda. En este caso, la solicitud de reclamación de rentas irá dirigida contra el arrendatario y el avalista conjuntamente.
Finalmente, y por lo que hace referencia a los Recursos, es importante recordar que antes de recurrir el arrendatario ha debido abonar todas las rentas pendientes, incluso las de tramitación, si han sido solicitadas, más las que se devenguen durante la tramitación del Recurso, además de una tasa de 50 € que establece la Ley. Con todo ello, la interposición de recursos deja de ser una maniobra dilatoria de los arrendatarios para evitar la ejecución de este tipo de sentencias.
Podemos concluir diciendo que estas medidas adoptadas por el Legislador son un paso más para dinamizar el sector del alquiler, pero que lo deseable hubiese sido una reforma íntegra y armonizada de toda la materia, complementada con la mayor dotación de medios a la Administración de Justicia que permita que su cumplimiento no quede en mera quimera. Todavía seguimos lejos de un desahucio "express".