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Considerazioni generali
A fronte dell’emergenza sanitaria legata alla diffusione del virus Covid-19 sull'intero territorio nazionale, il Governo e le autorità regionali hanno emanato numerose disposizioni normative che, al fine di contenere la pandemia, dispongono l’attuazione di misure restrittive in relazione sia alla possibilità di spostamento all’interno del territorio nazionale, sia all’esercizio di numerose attività economiche ed imprenditoriali.
Al fine di valutare l’impatto che la normativa d’urgenza potrebbe avere sull’esecuzione dei contratti di locazione e di affitto d’azienda, occorre innanzitutto richiamare i principi generali in materia di obbligazioni applicabili nell’attuale situazione:
Al fine di valutare l’impatto che la normativa d’urgenza potrebbe avere sull’esecuzione dei contratti di locazione e di affitto d’azienda, occorre innanzitutto richiamare i principi generali in materia di obbligazioni applicabili nell’attuale situazione:
- il debitore che non “esegue esattamente la prestazione dovuta è tenuto al risarcimento del danno, se non prova che l’inadempimento o il ritardo è stato determinato da impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile” (articolo 1218 del Codice Civile);
- qualora la prestazione sia divenuta definitivamente impossibile “per causa non imputabile al debitore”, l’obbligazione si estingue (articolo 1256, comma 1 del Codice Civile). Ne discende che “nei contratti con prestazioni corrispettive, la parte liberata per la sopravvenuta impossibilità della prestazione dovuta non può chiedere la controprestazione, e deve restituire quella che abbia già ricevuta” (articolo 1463 del Codice Civile);
- qualora l’impossibilità della prestazione sia soltanto temporanea, il contratto resterà vincolante, ma il debitore non sarà responsabile del ritardo nell'adempimento (articolo 1256, comma 2, del Codice Civile);
- qualora l’attuale situazione di emergenza sanitaria dia luogo ad un significativo squilibrio fra le prestazioni delle parti, potrà trovare applicazione l’articolo 1467 del Codice Civile, che dispone che “se la prestazione di una delle parti è divenuta eccessivamente onerosa per il verificarsi di avvenimenti straordinari e imprevedibili, la parte che deve tale prestazione può domandare la risoluzione del contratto.” La controparte può evitare la risoluzione offrendo di modificare equamente le condizioni contrattuali.
La giurisprudenza ha individuato fra le ipotesi di impossibilità di esecuzione della prestazione non imputabili al debitore quelle riconducibili ad atti dell’autorità e/o ad eventi imprevedibili e al di fuori dal controllo delle parti (la cosiddetta “forza maggiore”) quali, ad esempio, calamità naturali (terremoti, alluvioni, epidemie ecc.), conflitti, atti terroristici, scioperi generali.
Per i contratti di locazione o affitto d’azienda conclusi prima del 31 gennaio 2020 (data di proclamazione dello stato di emergenza sanitaria da parte del Consiglio del Ministri), l’emergenza sanitaria in atto potrebbe essere astrattamente riconducibile a quelle situazioni imprevedibili che rendono temporaneamente impossibile l’adempimento delle prestazioni contrattuali, in quanto:
Per i contratti di locazione o affitto d’azienda conclusi prima del 31 gennaio 2020 (data di proclamazione dello stato di emergenza sanitaria da parte del Consiglio del Ministri), l’emergenza sanitaria in atto potrebbe essere astrattamente riconducibile a quelle situazioni imprevedibili che rendono temporaneamente impossibile l’adempimento delle prestazioni contrattuali, in quanto:
- l’attuale pandemia è riconducibile ad un’ipotesi di forza maggiore, in ragione della sua imprevedibilità a stante l’impossibilità delle parti di porre in essere attività per porvi rimedio;
- i provvedimenti emanati dal Governo e dalle altre autorità competenti (statali e regionali) impediscono o limitano lo svolgimento di numerose attività imprenditoriali determinando l’impossibilità di fruire dell’immobile o dell’azienda per lo scopo per il quale era stato locato.
Tale interpretazione è avvalorata dalla previsione dell’articolo 6-bis del D.L. n. 6 del 23 febbraio 2020 (introdotto dall’articolo 91 del D.L. 17 marzo 2020 n. 18, cd. “Cura Italia”).
Con specifico riferimento ai contratti di locazione, i provvedimenti restrittivi potrebbero tuttavia non incidere sulla prestazione principale del locatore, vale a dire la messa a disposizione di locali al conduttore che non avrebbe, quindi, alcun motivo per rifiutare la propria prestazione, ossia il pagamento del canone.
D’altra parte l’attuale situazione emergenziale potrebbe essere riconducibile a quegli eventi straordinari ed imprevedibili, che potrebbero determinare l’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, ai sensi dell’articolo 1476 del Codice Civile e legittimare la parte onerata a richiedere la risoluzione del contratto, che potrà essere evitata qualora l’altra parte offra di modificare equamente le condizioni contrattuali.
Con specifico riferimento ai contratti di locazione, i provvedimenti restrittivi potrebbero tuttavia non incidere sulla prestazione principale del locatore, vale a dire la messa a disposizione di locali al conduttore che non avrebbe, quindi, alcun motivo per rifiutare la propria prestazione, ossia il pagamento del canone.
D’altra parte l’attuale situazione emergenziale potrebbe essere riconducibile a quegli eventi straordinari ed imprevedibili, che potrebbero determinare l’eccessiva onerosità sopravvenuta della prestazione, ai sensi dell’articolo 1476 del Codice Civile e legittimare la parte onerata a richiedere la risoluzione del contratto, che potrà essere evitata qualora l’altra parte offra di modificare equamente le condizioni contrattuali.
L’impatto dell’attuale situazione emergenziale sui contratti di locazione e di affitto di ramo d’azienda
Per quanto concerne i contratti di locazione aventi ad oggetto immobili ad uso non abitativo e, in particolare, quelli destinati ad una delle attività il cui esercizio è impedito dai provvedimenti governativi e/o regionali:
- il conduttore potrebbe richiedere di sospendere il pagamento del canone se dimostri di non potere fruire dell’immobile o di non poter far fronte all’obbligazione di pagamento in ragione di una situazione di crisi esclusivamente determinata dalla situazione emergenziale in atto;
- il conduttore potrebbe far valere l’estinzione dell’obbligazione ai sensi dell’articolo 1256, comma 2, del Codice Civile Qualora l’impossibilità sia soltanto parziale il conduttore potrà (i) richiedere una riduzione del canone o (ii) manifestare la volontà di recedere dal contratto qualora non abbia interesse all’adempimento parziale, ai sensi dell’articolo 1464 del Codice Civile;
- il conduttore - qualora provi che lo squilibrio fra le controprestazioni sia direttamente riconducibile all’attuale situazione emergenziale – potrebbe richiedere una rinegoziazione del canone di locazione in ragione dell’eccessiva onerosità sopravvenuta del medesimo. Qualora la richiesta sia negata dal locatore, potrà agire giudizialmente per la risoluzione del contratto ai sensi dell’articolo 1467 del Codice Civile;
- il conduttore potrà recedere dal contratto, con il preavviso di 6 mesi previsto dall’articolo 27, comma 8 L. 392/1978, potendo l'attuale situazione essere astrattamente riconducibile ai “gravi motivi” previsti dalla norma.
Per quanto concerne, invece, i contratti di affitto di ramo d’azienda, qualora la sospensione delle attività rendesse impossibile la messa a disposizione del complesso di beni e rapporti giuridici organizzati per lo svolgimento di un’attività d’impresa da parte dell’affittante, l’affittuario potrà sospendere il pagamento del canone convenuto, senza essere ritenuto inadempiente al contratto.
Conclusioni
È ragionevole ipotizzare che l’attuale situazione di emergenza spingerà molti conduttori a richiedere una riduzione o la sospensione del canone di locazione, adducendo le ragioni di sopravvenuta impossibilità della prestazione o di eccessiva onerosità sopravvenuta. A fronte di tale richiesta, i locatori, nel rispetto dei principi di correttezza e buona fede, saranno liberi di aderirvi o meno. Qualora, invece, il conduttore sospenda unilateralmente il pagamento del canone di locazione/affitto o proceda ad un’autoriduzione senza un accordo col locatore/affittante, potrebbe incorrere in una responsabilità contrattuale, potendo tale situazione integrare un inadempimento.
Avv. Nicola Resta - Head of Real Estate Department
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Le considerazioni che precedono, non possono che assumere un valore meramente indicativo, in quanto la complessità della situazione e la mutevolezza del quadro normativo, rendono estremamente difficile individuare soluzioni che siano universalmente valide. Inoltre, è possibile che i contratti di locazione o di affitto d’azienda prevedano clausole di deroga ai principi generali ovvero disposizioni che disciplinano gli eventi di forza maggiore.
Avv. Nicola Resta - Head of Real Estate Department
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Le considerazioni che precedono, non possono che assumere un valore meramente indicativo, in quanto la complessità della situazione e la mutevolezza del quadro normativo, rendono estremamente difficile individuare soluzioni che siano universalmente valide. Inoltre, è possibile che i contratti di locazione o di affitto d’azienda prevedano clausole di deroga ai principi generali ovvero disposizioni che disciplinano gli eventi di forza maggiore.