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La interpretación restrictiva de los jueces de la rebus sic stantibus reduce su impacto cuando se renegocian contratos

Dos años después de la pandemia, la cláusula rebus sic stantibus, que abre la puerta a una rebaja sustancial en el alquiler, es una realidad al modificar las condiciones de los contratos de arrendamientos de locales de negocio.

Sin embargo, “no hay una uniformidad en la rebaja que se aplica. Los jueces aún lo hacen de forma restrictiva, con lo cual no ayudan demasiado a los empresarios que se encuentran en crisis”, explica Jordi Ruiz de Villa, socio director de Fieldfisher Jausas, despacho que ha hecho un estudio de las sentencias dictadas en primera instancia y las existentes en Audiencia Provincial, por el momento dos.

“Uno lo circunscribe al estado de alarma y la otra le da algo más de alcance cuando hay empresarios con bajadas de ventas del 50 %”, añade.

La sentencia de la Audiencia Provincial de Álava de 30 de junio de 2021 ratifica la reducción del 50% de la renta en los periodos en que el local estuvo cerrado al público y del 25% cuando existieren limitaciones de horarios y/o aforo.
 

La de la Audiencia Provincial de Badajoz de 30 de diciembre de 2021, por otra parte, revoca la sentencia de primera instancia y declara la reducción del 50% de la renta durante dos meses (del 14 de marzo de 2020 al 21 de mayo de 2020) de la que destaca el fundamento jurídico 5º en el que se analiza la cláusula rebus y su “renacimiento” por la crisis sanitaria.

Ruiz de Villa indica que “los jueces dan menos reducción de ventas que la caída que hubo en las ventas. En periodo de cierre total, se ha dado reducción de 30 % alquiler, 50 % se queda por debajo de las ventas”.

La información que sustenta este informe está conformada por sentencias de Juzgados de Primera Instancia y de Audiencias Provinciales ya publicadas. Todas ellas han sido recopiladas y analizadas por Jordi Ruiz de Villa y Xenia Caballero.

De acuerdo con este abogado, “se han abierto muchos procedimientos judiciales, una gran parte de ellos se han transaccionado antes de que se conociera la sentencia. Este es otro dato a tener en cuenta. Nosotros, de 330 pleitos, hemos transaccionado 265. Muchos de ellos en centros comerciales donde hacen una oferta y el cliente acepta”, añade.

En la mayor parte de los contratos de arrendamientos aparece la alusión a estas catástrofes. “Los centros comerciales la imponen porque tienen poder respecto a la otra parte, pero en contratos de franquicia se habla de que en situaciones de fuerza mayor se hará una adaptación razonable del contrato al nuevo escenario”.

“La rebus ha venido para quedarse en situaciones extraordinarias”, sentencia.

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